Steuerberater für Immobilien

Der Kauf einer Immobilie als Anlage ist ein großer Schritt für Privatpersonen. Einerseits ist es eine Investition in die Zukunft, andererseits geht es um erhebliche Summen bei der Finanzierung, so dass im Vorfeld viele Punkte beachtet werden sollten. Wir wollen Ihnen hier einige davon vorstellen.
An erster Stelle steht die Liquidität. Natürlich erzielen Sie im Regelfall Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie haben aber auch regelmäßige und unregelmäßige Ausgaben. Dazu gehören unter anderem die Anschaffungskosten im Allgemeinen. Tilgungen, Zinsen und – wenn nicht gleich, so doch später – auch einen nicht zu unterschätzenden Erhaltungsaufwand. Fällig wird meist auch die Grunderwerbsteuer, denn Immobilien stehen nun mal auf Grundstücken.
Ganz klar, Eigenkapital aus dem Privatvermögen sollte auch vorhanden sein und in der Regel sollten Sie auch nicht nur auf das Immobiliengeschäft setzen. Es ist in der Großzahl der Fälle lediglich eine zusätzliche Einnahmequelle neben anderen regelmäßigen Einkünften, etwa einem Einkommen als Arbeitnehmer oder Selbstständiger.
Natürlich spielen steuerliche Gründe für viele eine wichtige Rolle bei einer Immobilieninvestition. Doch die zahlreichen Steuervorteile wollen mit Bedacht ausgewählt werden – eine allgemeingültige Formel für jeden gibt es nicht. Stattdessen hängt es immer von der jeweiligen Investition und den persönlichen Umständen ab. Hat der Steuerberater Immobilien als Spezialgebiet, kann er Ihnen da sicher gut unter die Arme greifen. Dazu gehören unter anderem die Darlehensvereinbarungen, die langfristige Planung (hier bitte unbedingt die Haltefrist von zehn Jahren beachten, sonst droht die Zahlung einer Spekulationssteuer) und auch die Überlegung bei Unternehmern, ob eine Immobilie besser im Betriebsvermögen als im privaten Bereich aufgehoben ist. Bei Neubau will auch der Bauträger gut ausgewählt sein. Die Gespräche mit dem Experten vor dem Kauf sind durchaus vergleichbar mit einer Existenzgründungsberatung, auch wenn es hier „nur“ Immobilien und nicht um ein Unternehmen geht.

Die Immobilie ist gekauft, nun beginnt der Alltag. Auch hier kann Ihnen ein Steuerberater für Immobilien viel Arbeit abnehmen. Denn außer den Steuererklärungen (dazu kommen wir später ausführlich) können Sie zum Beispiel die Buchhaltung an eine Kanzlei oder einen Steuerberater abgeben. Das kann sich richtig lohnen: Denn gerade wer mehr als eine Immobilie hat, verliert schnell den Überblick. Als Immobilienanleger haben Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, aber eben auch Ausgaben, die Werbungskosten (Anlage V der Einkommensteuererklärung). Und die sind das sprichwörtlich weite Feld. Dann ist es gut, wenn Sie einen Fachmann haben, der dafür sorgt, dass keine Werbungskosten untergehen. So viel sei schon jetzt gesagt: Am Ende des Jahres werden diese Werbungskosten von Ihren Einnahmen abgezogen – in der Steuererklärung müssen Sie nur die Differenz (also so etwas wie Ihren Gewinn durch Immobilien) versteuern. Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, sind Ihre Einkünfte aus Ihren Immobilien negativ, was Ihre Gesamtsteuerlast senkt. Ein Steuerberater für Immobilien kann Ihnen auch helfen, wenn es sich um Modernisierungskosten handelt.

Möchten Sie, dass ihr felix1.de-Steuerberater die Buchhaltung mitübernimmt? Dann schauen Sie sich unser Paket für Immobilienanleger an. Oder haben Sie nur eine Immobilie und möchten lediglich die Einkommensteuererklärung inkl. der Anlage V erstellen lassen? Dann informieren Sie sich über unser Einkommensteuerpaket.

Es gibt die verschiedensten Gründe, warum Sie jetzt oder in Zukunft Ihre Immobilien oder einen Teil davon wieder abstoßen müssen. Aber Achtung: Veräußerungsgeschäfte rufen den Fiskus auf den Plan und der hält gern die Hand auf. Spekulationssteuer heißt das umgangssprachliche Zauberwort. Doch wann sind Immobilien ein Spekulationsobjekt – und wann nicht? Mit anderen Worten: Wann müssen Sie die Einnahmen beim Verkauf einer Immobilie versteuern – und wann nicht? Es gibt ein paar Faustregeln, doch bei den Details empfiehlt es sich immer, einen Steuerberater für Immobilien hinzuziehen. Halten Sie ein Grundstück oder eine Immobilie mindestens zehn Jahre (Spekulationsfrist), werden keine Steuern auf die Einnahmen aus dem Verkauf fällig. Haben Sie die letzten drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt, gilt das ebenfalls. Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien, geht das Finanzamt in der Regel davon aus, dass Sie ein gewerblicher Immobilienhändler sind oder Grundstückshandel gewerblich betreiben – und entsprechend Steuern zahlen müssen. 

Bevor wir gleich konkret zu den Steuern und Steuererklärungen kommen, wollen wir noch zwei spezielle Fälle vorstellen.
Wer sich an eine denkmalgeschützte Immobilie heranwagt und diese saniert beziehungsweise modernisiert, wird steuerlich belohnt. Weil er – vereinfacht gesagt – etwas Gutes tut. Denkmalschutzabschreibungen sind deshalb für viele ein besonderer Anreiz, zu investieren. Die Kosten können als Abschreibung abgesetzt werden, man spricht hier von der Denkmal-AfA. Die Modernisierungskosten einer vermieteten Immobilie können acht Jahre mit je neun Prozent und danach vier Jahre mit je sieben Prozent abgesetzt werden. (Bei einer selbst genutzten Immobilie sind es „nur“ insgesamt zehn Jahre mit je 9 Prozent.) Hinzu kommen noch Abschreibungsmöglichkeiten auf den Kaufpreis der Immobilie abzüglich des Grundstückswerts. Aber: Bei allen Abschreibungsmöglichkeiten sollte man nicht vergessen, dass Sie auch einiges an Geld in die Sanierung stecken müssen, hier taucht dann schnell wieder die Frage nach der Liquidität auf. Hat Ihr Steuerberater Immobilien als Spezialisierung, kann er da sicher am besten helfen.
Die 66-Prozent-Regel betrifft Immobilienanleger, die für Verwandte oder Freunde Wohnungen besonders günstig vermieten (wollen) – man kennt sich ja und will nicht zu viel verlangen. Aber die Sache hat einen Haken: Vermieten Sie zu günstig, können Sie die Werbungskosten – also Ihre Ausgaben für die Immobilie – nur noch anteilig von der Steuer absetzen. Und da kommt die 66-Prozent-Regel ins Spiel: Beträgt die Warmmiete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie nur den entsprechenden Prozentsatz bei den Werbungskosten absetzen. Bei 50 Prozent der Vergleichsmiete nur 50 Prozent. Deshalb: Setzen Sie die Miete für Verwandte oder Freunde auf mindestens 66 Prozent, lassen Sie sogar besser einen kleinen Puffer und achten Sie auch auf die jährlichen Steigerungen im Mietspiegel. In diesem Fall können Sie die Werbungskosten wieder komplett absetzen.

Es gibt prinzipiell sechs Steuerarten, die auf Immobilienbesitzer zukommen können. Das sind für alle die Einkommensteuer und unter Umständen noch die Umsatzsteuer, die Gewerbesteuer sowie die Lohnsteuer.

• Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angegeben werden. Von den Einkünften werden die Werbungskosten abgezogen. Hier können Steuerberater für Immobilien ihren Mandanten helfen, dass auch ja nichts vergessen wird, aber auch alles korrekt ist.
• Gewerbesteuer: Auch wenn Sie kein gewerblicher Immobilienhändler sind, werden Sie in einem Fall gewerbesteuerpflichtig: Wenn Sie in eine Photovoltaikanlage investieren, sind die Anmeldung beim Gewerbeamt und eine Gewerbesteuererklärung fällig.
• Umsatzsteuer: Auch diese Steuer betrifft nicht alle. Umsatzsteuerpflichtig sind Sie, wenn Sie die eben erwähnte Photovoltaikanlage haben oder Sie an Unternehmer vermieten, wenn sich beispielsweise ein Ladengeschäft in Ihrer Immobilie befindet. Sie können in diesen Fällen auch einen Vorsteuerabzug geltend machen.
• Lohnsteuer: Diese müssen Sie abführen, wenn Sie zum Beispiel einen Hausverwalter oder einen Hausmeister beschäftigen.
• Grundsteuer: Die Grundsteuer müssen Sie als Eigentümer und Bebauender eines Grundstücks abführen. Die Höhe richtet sich nach der jeweiligen Gemeinde, die einen individuellen Hebesatz festlegt.
• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Sie Ihr Grundstück erwerben. Die Höhe der Steuer hängt vom Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % (Stand 2018).
  
  

Aber nicht nur Immobilienanleger sind mit einem Steuerberater für Immobilien gut beraten. Auch Immobilienmakler brauchen einen Steuerberater, der sich mit dem Thema Immobilien gut auskennt. Ein Immobilienmakler muss sich um Buchhaltung und Steuern kümmern wie jeder anderen Unternehmer auch. Der Steuerberater für Immobilien hilft ihm bei der Finanzbuchhaltung, dem Jahresabschluss und den betrieblichen Steuererklärungen wie der Gewerbesteuererklärung. Das richtige felix1.de-Paket ist das Paket für gewerbliche Einzelunternehmer.

Die beiden wohl wichtigsten Fragen. Wenn Sie den Artikel bis hierhin gelesen haben, sollte klar sein, dass ein Steuerberater für Immobilien immer eine gute Wahl ist. Ganz klar, wenn Sie nur eine Wohnung vermieten, können Sie das auch gut allein schaffen. Aber Sie müssen sich trotzdem erst mal in die Steuermaterie einarbeiten und riskieren schließlich, jede Menge Geld zu verschenken, weil Sie eben nicht alle legalen Tricks kennen.
Aber wie viel kostet ein Steuerberater für Immobilien nun genau? Das hängt ganz davon ab, lautet die Antwort. Steuerberater berechnen im Allgemeinen Gebühren für ihre Leistungen. Die Vorgaben dafür liefert die Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV). Klingt erst mal gut, ist es aber nur bedingt. Denn die StBVV gibt lediglich einen Gebührenrahmen vor, in dem sich die eigentliche Gebühr bewegen darf. Und die Differenz zwischen Mindest- und Höchstgebühr ist oft beträchtlich und steigt absolut bei steigendem Gegenstandswert. (Der muss auch immer erst einmal ermittelt werden.) Wenn Sie zum Beispiel mehrere Grundstücke und/oder Immobilien haben, kann ein Steuerberater, der auf Immobilien spezialisiert ist, für jede Immobilie und jedes Grundstück für die Ermittlung des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten eine Gebühr verlangen – immer mit dem jeweiligen Gebührenrahmen. Zudem kann er für Vorarbeiten, die das übliche Maß erheblich überschreiten, eine Zeitgebühr zusätzlich in Rechnung stellen. Wie viel Sie schlussendlich zahlen müssen, können Sie also nicht im Ansatz verlässlich einplanen. Wie es anders und vor allem besser mit felix1.de geht, werden Sie gleich sehen.

Bei felix1.de wissen Sie vorher genau, welche Kosten für welche Leistungen entstehen. Sie haben also Planungssicherheit und Transparenz – Immobilienmakler mit dem Paket für gewerbliche Einzelunternehmer und Immobilienanleger mit mehr als zwei Immobilien mit unserem Steuerberatungspaket für Immobilienanleger. Und das ist kinderleicht. Gehen Sie über die jeweilige Seite zum Konfigurator und geben Sie die Summe Ihrer Umsätze bzw. Mieteinnahmen per Schieberegler ein. Sofort sehen Sie den Preis und was alles inklusive ist. Wir von felix1.de übernehmen Ihre Buchführung/Finanzbuchhaltung. Die Zusammenarbeit läuft über unsere Cloud-Plattform ETL PISA Finanzen. Sie laden Ihre Rechnungen hoch, Belege werden mit automatischer Texterkennung (OCR) erfasst. Sie können auch Ihr Bankkonto einbinden und haben so alles im Blick, zum Beispiel als Immobilienanleger, wer seine Miete noch nicht gezahlt hat. Den Rest erledigen die Steuerberater von felix1.de. Im Paket für Immobilienanleger sind zudem alle Anlagen V (Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung) inklusive, ebenfalls Gewinnermittlung, Gewerbesteuererklärung und Umsatzsteuervoranmeldung für eine Photovoltaikanlage und die Umsatzsteuererklärung. Zudem können Sie noch zusätzlich ein steuerliches Beratungspaket, das Einkommensteuer-Paket und die laufende Lohnbuchhaltung hinzubuchen.
Fehlt eigentlich nur noch der Steuerberater für Immobilien, der wirklich zu Ihnen passt. Kein Problem, den findet felix1.de auch noch für Sie.